Appartement humide : ce que vous pouvez faire vous-même, et ce qui revient au propriétaire

Vous avez une tache noire dans l'angle de la chambre, de la buée tous les matins sur les vitres, et une odeur qui revient dès qu'on ferme la porte. Vous cherchez quoi faire, et tout ce que vous trouvez parle d'injection de résine, de cuvelage, d'isolation par l'extérieur et de devis. Vous êtes locataire, ou copropriétaire dans un immeuble : rien de tout cela n'est à votre main.

Ce guide part de cette contrainte plutôt que de la contourner. Il répond à trois questions dans l'ordre : d'où vient l'eau, comment savoir si le problème vient de votre usage ou du bâtiment, et ce que vous pouvez réellement faire d'ici ce soir. La question de la responsabilité vient ensuite, parce qu'elle se règle avec des mesures, pas avec des opinions.

Si vous cherchez les causes générales de l'humidité dans une maison individuelle, avec le volet travaux, l'article sur les causes de l'humidité dans un logement couvre ce terrain. Ici, il est question spécifiquement du logement collectif.

Ce que « appartement humide » veut dire, en chiffres

La plage cible est de 40 à 60 % d'humidité relative à 19-20 °C. Mais le seuil qui déclenche vraiment les moisissures ne se lit pas dans l'air : il se joue à la surface du mur, autour de 80 %, et sans qu'aucune goutte d'eau ne soit visible.

40 à 60 % : la plage cible, et pourquoi votre hygromètre ne suffit pas

À une température ambiante de 19 à 20 °C, l'humidité relative d'un logement devrait se tenir entre 40 et 60 %. En dessous, l'air assèche les muqueuses. Au-dessus de 60 %, les acariens prolifèrent et le risque fongique monte.

Le problème, c'est que ce pourcentage ne dit pas combien d'eau il y a réellement dans l'air. Il dit seulement quelle part de sa capacité maximale l'air occupe à cette température. Un logement surchauffé peut afficher 45 % et contenir beaucoup plus d'eau qu'un logement à 40 % affichant 55 %. Pour comprendre ce que mesure vraiment un hygromètre, voir les seuils d'hygrométrie à respecter, et pour la déclinaison par pièce, le taux d'humidité idéal selon la pièce.

Les signes, du plus discret au plus tardif

Un logement ne devient pas humide du jour au lendemain. Il envoie des signaux, dans cet ordre en général :

• De la buée sur les vitres et les miroirs le matin, y compris dans les pièces qu'on n'utilise pas. C'est le premier signe, et souvent le seul pendant des mois. Le mécanisme est détaillé dans notre guide sur la condensation sur les fenêtres.
• Une odeur de renfermé qui revient dès que la pièce est fermée quelques heures.
• Du linge qui met deux jours à sécher, une sensation de froid humide alors que le thermostat affiche 20 °C.
• Le papier peint qui se décolle dans un angle, la peinture qui cloque, l'enduit qui s'effrite en bas de mur.
• Des taches noires, vertes ou blanches, souvent derrière un meuble ou dans un angle. À ce stade, le problème dure depuis plusieurs semaines au moins.

Le vrai seuil n'est pas dans l'air, il est sur le mur

C'est le point que presque personne n'explique, et il change tout le raisonnement.

Une moisissure n'a pas besoin de gouttelettes d'eau pour germer. Ce qui la déclenche, c'est l'activité de l'eau à la surface immédiate du matériau, c'est-à-dire l'humidité relative mesurée non pas dans la pièce, mais contre le mur. Au-delà d'une valeur de 0,80, soit 80 % d'humidité relative de surface maintenue quelques jours, les spores germent.

Et ce seuil descend selon le matériau. Sur un papier peint ou une plaque de plâtre cartonnée, matériaux biodégradables, la germination commence dès 75 à 80 %. Sur un enduit minéral ou du béton, il faut monter vers 85 %. Ces valeurs viennent des travaux de modélisation de l'Institut Fraunhofer sur les isoplèthes de germination, et la norme NF EN ISO 13788 retient un seuil de risque à 80 % d'humidité de surface sur plusieurs jours consécutifs.

Les 12 litres d'eau que vous mettez dans l'air chaque jour

Un foyer de quatre personnes met de l'ordre de 10 à 12 litres d'eau par jour dans l'air de son logement. Une ventilation réglementaire en évacue à peu près autant. La marge est donc quasi nulle, et une seule lessive séchée à l'intérieur suffit à la faire basculer.

Le tableau, activité par activité

Ces ordres de grandeur sont ceux que retiennent les organismes du bâtiment pour dimensionner la ventilation des logements. Ils permettent de voir immédiatement où se situe le poids réel de chaque geste.

Cumulé, cela donne 3 à 4 litres par jour pour une personne seule, 5 à 7 litres pour deux, et 10 à 12 litres pour un foyer de quatre.

L'étendoir, la source qu'on ne soupçonne pas

Une seule machine de linge étendue à l'intérieur relargue environ deux litres d'eau dans l'air du logement. Une étude environnementale menée à Glasgow sur le séchage passif en intérieur a mesuré que ce geste peut représenter à lui seul jusqu'à 30 % de la charge hydrique hivernale d'un logement.

C'est le seul poste de la liste qui soit à la fois massif, quotidien et entièrement sous votre contrôle. Si vous n'appliquez qu'une seule chose de cet article, c'est celle-là : sécher le linge dans une pièce fermée, fenêtre entrouverte ou extraction en marche, jamais dans la chambre.

Ce qu'une ventilation évacue vraiment, et ce que l'aération ne rattrape pas

Une ventilation mécanique conforme à l'arrêté du 24 mars 1982 extrait, pour un logement de type T4, un débit de base de l'ordre de 90 m³ par heure. En hiver, chaque mètre cube d'air sortant emporte environ 6 grammes d'eau de plus que l'air neuf qui entre. Cela représente à peu près 13 kilos d'eau évacués par jour.

Comparez avec les 10 à 12 kilos produits : la ventilation réglementaire est calibrée au plus juste. Elle n'a pas de réserve. Il suffit d'une bouche obstruée, d'un moteur encrassé ou d'une lessive supplémentaire pour que le bilan bascule.

Et l'aération par les fenêtres ne compense pas cet écart. Une ouverture de quinze minutes, même avec un bon courant d'air, n'évacue qu'environ 760 grammes d'eau. C'est utile, c'est nécessaire, mais cela représente moins d'un dixième de la production quotidienne. Aérer est un complément à une ventilation permanente, jamais un remplacement.

Pourquoi chauffer plus ne sèche rien

Chauffer un logement humide fait baisser le pourcentage affiché par l'hygromètre sans retirer un seul gramme d'eau. Cette eau reste, et elle va se condenser sur le premier point froid venu. Inversement, aérer par temps froid et pluvieux assèche réellement le logement.

Humidité relative, humidité absolue, point de rosée

Trois notions, un seul exemple pour les tenir ensemble.

Prenez un air à 20 °C qui contient 8,6 grammes d'eau par mètre cube. Il affiche 50 % d'humidité relative, parce qu'à cette température il pourrait en contenir environ le double. Refroidissez ce même air à 12 °C, sans lui retirer une seule goutte : il affiche maintenant 80 %. Refroidissez-le encore, jusqu'à environ 9 °C, et il atteint 100 %. Il condense.

Ces 9 °C sont son point de rosée. La quantité d'eau, elle, n'a pas bougé une seule fois. Seule la capacité de l'air à la porter a changé.

Où part l'eau quand vous chauffez sans extraire

C'est le conseil le plus répandu et le plus mal expliqué : « chauffez davantage, ça assèchera ».

Ce qui se passe réellement : la température monte, la capacité de l'air augmente, le pourcentage affiché baisse. L'occupant voit son hygromètre passer de 65 à 52 % et conclut que le logement sèche. L'humidité absolue est pourtant identique. Cette vapeur d'eau, qui est maintenant sous une pression partielle plus élevée, migre vers les zones froides de l'enveloppe et s'y condense : l'angle de mur, le linteau de fenêtre, la paroi derrière l'armoire.

Chauffer sans extraire ne supprime pas l'eau. Cela la déplace, et cela la concentre exactement là où elle fait des dégâts.

Aérer par temps froid et pluvieux : le calcul qui règle le débat

« Il pleut, je ne vais pas aérer, je vais faire rentrer l'humidité. » C'est faux, et le calcul est simple.

De l'air extérieur à 5 °C, saturé à 100 % parce qu'il pleut, ne contient physiquement qu'environ 5,4 grammes d'eau par mètre cube. C'est tout ce qu'il peut porter à cette température. Faites-le entrer dans votre logement : il se réchauffe à 20 °C, et sa capacité passe à environ 17,3 grammes par mètre cube. Sa quantité d'eau n'a pas changé, mais son humidité relative tombe à environ 31 %.

Cet air, que vous jugiez trop humide, se comporte à l'intérieur comme une éponge sèche. Il se charge de la vapeur produite par la respiration, la cuisine et la douche, puis vous l'évacuez. Plus il fait froid dehors, plus l'aération est efficace.

Ce qu'un appartement a de particulier

Un appartement n'est pas une petite maison. Il est entouré d'autres logements, il partage une ventilation, et une partie de son humidité ne vient pas de chez vous. Quatre situations expliquent la majorité des cas incompréhensibles.

Le voisin qui ne chauffe pas refroidit votre mur

Dans une maison, tous les murs extérieurs donnent sur l'extérieur, et les murs intérieurs sont chauds des deux côtés. Dans un immeuble, vos murs de refend séparent votre logement d'autres volumes, et ces murs ne sont presque jamais isolés.

Si le logement mitoyen est vacant, en location saisonnière inoccupée, ou habité par quelqu'un qui limite fortement son chauffage, ce mur descend en température. Il devient une paroi froide au milieu de votre logement. Votre vapeur d'eau vient s'y condenser, et vous vous retrouvez avec des moisissures sur un mur intérieur, ce qui n'a aucun sens tant qu'on raisonne comme dans une maison.

Le logement mono-orienté : pas de balayage possible

Beaucoup d'appartements n'ont d'ouvertures que sur une seule façade. Sans fenêtres opposées, il n'existe aucun courant d'air traversant : ouvrir en grand renouvelle l'air près de la fenêtre et laisse le fond du logement inchangé.

C'est un cas où l'aération manuelle atteint vite sa limite physique, et où une ventilation mécanique n'est pas un confort mais une nécessité. Les solutions praticables sont détaillées dans notre guide sur ventiler un logement sans VMC.

La dalle et le balcon : le pont thermique qu'on ne corrige pas de l'intérieur

Dans les immeubles construits entre les années 1950 et 1975, la dalle de béton du séjour se prolonge sans interruption jusqu'au balcon. Le béton conduit très bien la chaleur : cette dalle fonctionne comme l'ailette de refroidissement d'un radiateur, elle évacue la chaleur vers l'extérieur et refroidit le sol et le bas des murs à l'intérieur.

Il faut le dire clairement : rien de ce que fait l'occupant ne corrige cela. Aucun appareil, aucun geste, aucune peinture. C'est un défaut de conception de l'enveloppe, et il relève du bâtiment.

La ventilation collective, et pourquoi votre voisin change votre débit

Dans un immeuble équipé d'une ventilation mécanique collective, un caisson d'extraction placé en toiture met tout le réseau en dépression. Ce réseau est calibré pour une répartition équilibrée entre les logements. Trois défaillances reviennent systématiquement :

1. Le déséquilibrage. Quand un occupant obstrue sa bouche d'extraction, parce qu'elle siffle ou qu'elle fait entrer du froid, il augmente la dépression ailleurs et modifie les débits de toute la colonne. Votre ventilation peut donc changer sans que vous n'ayez rien touché.
2. L'inversion de tirage. Faute d'entretien du moteur ou à cause de fuites sur le réseau, l'air vicié d'un logement peut être refoulé dans un autre, emportant avec lui odeurs, polluants et humidité.
3. L'encrassement. Les graisses en cuisine et les poussières textiles en salle de bains finissent par obstruer mécaniquement les bouches.

Si vous avez une ventilation et de l'humidité malgré tout, la démarche de diagnostic est détaillée dans notre article sur de l'humidité malgré une VMC. Et pour vérifier qu'elle fonctionne encore, savoir si votre VMC fonctionne encore donne le test à faire ce soir.

Mesurer pour savoir, et pour prouver

C'est l'étape que tout le monde saute, et c'est celle qui décide de tout. Sans relevés, la discussion avec le propriétaire ou le syndic se résume à « vous n'aérez pas assez ». Avec deux semaines de mesures datées, elle change de nature.

Les quatre appareils, et ce qu'ils valent vraiment

Le couple utile pour un occupant est l'hygromètre plus le thermomètre infrarouge : l'un donne l'humidité de l'air, l'autre révèle les points froids. La méthode complète est décrite dans notre guide pour mesurer le taux d'humidité d'un mur.

Le protocole en 14 jours

Deux semaines suffisent pour établir un profil clair. Le principe est de relever toujours les mêmes points, aux mêmes heures.

1. Deux relevés par jour, le matin au lever et le soir avant de vous coucher. Ce sont les deux moments où l'écart est le plus marqué.
2. Quatre valeurs à chaque fois : humidité relative et température de l'air à l'intérieur, humidité relative et température à l'extérieur. La météo locale suffit pour l'extérieur.
3. Une température de paroi au point le plus froid identifié, mesurée au thermomètre infrarouge, toujours au même endroit.
4. Une photo datée de la zone atteinte, une fois par semaine, avec un objet de taille connue dans le cadre pour l'échelle.
5. Une note de contexte quand quelque chose sort de l'ordinaire : lessive étendue, invités, fenêtres restées fermées, chauffage coupé.

Les quatre critères qui séparent la condensation de l'infiltration

Un point important : ces deux colonnes ne s'excluent pas. Le cas le plus fréquent en appartement ancien est mixte. Une production de vapeur parfaitement normale suffit à saturer un mur mal isolé. Dans les logements récents et étanches, en revanche, l'excès d'humidité de surface est presque toujours lié à l'usage ou à une ventilation obstruée.

Le test de la feuille d'aluminium : ce qu'il dit, ce qu'il ne prouve pas

Scotchez hermétiquement un carré d'aluminium ménager sur la zone atteinte, et laissez quarante-huit heures. Si l'eau apparaît sur la face côté pièce, la vapeur vient de l'air intérieur : c'est de la condensation. Si elle apparaît sur la face collée au mur, l'humidité vient de la structure.

C'est un test utile, gratuit, et qui oriente. Ce n'est pas une preuve : il n'a aucune valeur devant un expert, et il ne dit rien de la quantité. Prenez-le comme une première indication, que vos relevés viendront appuyer.

Les kits de test de moisissure vendus en ligne

Ces boîtes que l'on laisse ouvertes quelques heures avant de compter les colonies reposent sur la sédimentation par gravité. Elles capturent donc préférentiellement les spores les plus lourdes, et manquent largement les spores fines, qui restent en suspension. Or ce sont précisément ces dernières, notamment les genres Aspergillus et Penicillium, qui présentent le plus d'intérêt sur le plan allergique.

S'y ajoute le fait qu'un comptage de colonies sans identification des espèces ne se rattache à aucun seuil sanitaire, puisqu'aucun seuil de ce type n'existe. Ces kits ne sont retenus ni par les agences sanitaires, ni en expertise. Votre argent est mieux employé dans un hygromètre et un thermomètre infrarouge.

Ce qui marche sans travaux, et ce qui ne marche pas

Vous ne pouvez ni isoler la façade, ni percer pour poser une ventilation. Il reste quatre leviers réels : réduire la production d'eau, aérer au bon moment, dégager la ventilation existante, et retirer mécaniquement l'humidité. Tout le reste est du placebo, et certains produits posent des questions sanitaires.

Le tableau des capacités réelles

La seule question qui vaille est celle de l'échelle. Face à 10 à 12 litres produits chaque jour, voici ce que retire réellement chaque solution.

Le gros sel et les absorbeurs : le calcul qui règle le débat

Un absorbeur passif du commerce retire entre 0,1 et 0,5 litre d'eau par mois. Votre foyer en produit 10 à 12 par jour. L'écart est d'un facteur 600 à 3 000.

Cela ne veut pas dire que ces produits sont inutiles : dans une armoire fermée, une valise, un placard sous escalier, un petit volume clos sans renouvellement d'air, ils font le travail pour lequel ils sont conçus. À l'échelle d'une chambre, ils ne déplacent rien du tout. La comparaison détaillée est ici : absorbeur d'humidité ou déshumidificateur électrique.

Les plantes déshumidifiantes : l'inverse de ce qu'on croit

Les végétaux ne captent pas l'humidité de l'air. Ils prélèvent l'eau du pot par les racines et la relâchent en vapeur par les feuilles. Une grande plante d'intérieur ajoute 10 à 20 grammes d'eau par heure dans la pièce, soit jusqu'à un demi-litre par jour.

Dans un logement déjà humide, déplacer les plus grandes plantes vers la pièce la mieux ventilée fait partie des gestes gratuits qui comptent.

Le déshumidificateur : ce qu'il fait, ce qu'il ne fait pas

C'est la seule solution à la portée d'un occupant qui joue dans la même échelle que le problème. Un appareil correctement dimensionné retire chaque jour un volume d'eau comparable à celui que produit le foyer.

Deux points techniques déterminent le choix. Le premier est la température : un appareil à compresseur condense la vapeur sur une surface froide, et en dessous de 15 °C il passe l'essentiel de son temps à dégivrer. Dans une pièce chauffée, il est très efficace ; dans une chambre non chauffée ou un logement laissé à 14 °C, il ne sert presque à rien. C'est là que la technologie à adsorption prend le relais, avec un rendement stable jusqu'à 5 °C, au prix d'une consommation plus élevée.

Le second point est le bruit, entre 40 et 50 décibels selon les modèles. Ce n'est pas un détail dans un studio ou une chambre.

Si votre diagnostic conclut à de la condensation et que la ventilation ne suffit pas, voici les trois configurations que nous proposons, du studio au grand logement.

Studio, petit T2

Déshumidificateur Électrique 10L, Chambre & Salle de Bain

Pour une pièce de vie unique ou une chambre, jusqu'à environ 15 m², où le bruit compte autant que la capacité.

149,99 €

Compresseur · 10 L/jour

Pourquoi celui-ci

• Le plus discret des trois, pensé pour tourner la nuit
• Suffisant pour compenser la production d'une à deux personnes
• Perd son rendement sous 15 °C, comme tout appareil à compresseur

Voir le déshumidificateur 10 L

Le bon choix pour la plupart

Déshumidificateur Électrique 16L, Appartement & Séchage Linge

Pour un T2 à T4, jusqu'à environ 25 m² par pièce traitée. C'est le format qui correspond à la production réelle d'un foyer de deux à quatre personnes.

179,99 €

Compresseur · 16 L/jour · évacuation continue

Pourquoi celui-ci

• Capacité alignée sur les 10 à 12 litres produits par un foyer
• Mode séchage du linge, exactement le poste le plus lourd du tableau plus haut
• Évacuation continue possible, pas de bac à vider chaque jour
• Même limite de température que le 10 L sous 15 °C

Voir le déshumidificateur pour appartement

Grand logement

Déshumidificateur Électrique 30L WiFi, Drainage Continu

Pour un grand appartement, un logement traversant à traiter en entier, ou une humidité qui persiste malgré un appareil plus petit.

239,99 €

Compresseur · 30 L/jour · suivi à distance

Pourquoi celui-ci

• Le suivi à distance permet d'objectiver la baisse jour après jour
• Utile quand plusieurs pièces sont touchées
• Le plus bruyant et le plus consommateur des trois

Voir le déshumidificateur 30 L

L'ensemble de la gamme est visible sur notre page déshumidificateur pour appartement.

Peintures et enduits anti-moisissure : ce qu'on respire ensuite

Ces produits ne traitent pas la condensation. Ils empêchent la germination en libérant lentement un agent biocide encapsulé, généralement de l'IPBC ou du pyrithione de zinc, substances encadrées par le règlement européen sur les produits biocides.

Leur efficacité est réelle mais temporaire, de l'ordre de deux à cinq ans : l'humidité lessive progressivement le principe actif. Et l'ANSES déconseille leur usage préventif en milieu résidentiel fermé, en raison du risque d'irritation respiratoire pour les occupants, en particulier les enfants.

Repeindre une moisissure sans avoir traité sa cause revient à masquer le symptôme en ajoutant un produit chimique dans l'air que vous respirez. Ce n'est pas un bon échange.

Nettoyer une moisissure de surface sans aggraver la situation

L'eau de Javel est le réflexe le plus répandu, et les autorités sanitaires la déconseillent pour deux raisons. Elle décolore la mélanine des spores, ce qui fait disparaître la tache sans détruire les filaments installés dans un matériau poreux, et l'eau qu'elle contient nourrit le champignon. Surtout, mélangée par accident à un produit acide, elle libère des gaz chlorés toxiques pour les voies respiratoires.

• Utilisez du vinaigre blanc ou du peroxyde d'hydrogène, en frottant mécaniquement. C'est la friction qui retire les filaments, pas le produit seul.
• Ne brossez jamais à sec. Le brossage à sec met massivement les spores en suspension dans l'air de la pièce.
• Portez un masque FFP2 et des gants pendant l'opération, et aérez pendant et après.
• Si une plaque de plâtre est atteinte en profondeur, le nettoyage est inutile. Le matériau doit être retiré et remplacé, ce qui relève des travaux.

Ce que l'humidité fait à la santé, au niveau de preuve réel

Le lien entre logement humide et santé respiratoire est l'un des mieux documentés de la qualité de l'air intérieur. Il est solide sur certains points, plus nuancé sur d'autres, et il est important de savoir lesquels.

Asthme de l'enfant : la causalité est établie

C'est la conclusion la plus forte du corpus. L'Organisation mondiale de la santé, dans ses lignes directrices de 2009 sur l'humidité et les moisissures dans les bâtiments, et l'ANSES dans son expertise collective de 2016, retiennent que la présence de moisissures visibles ou d'une odeur de moisi est associée au développement et à l'aggravation de l'asthme chez l'enfant, avec des arguments scientifiques suffisamment convergents pour soutenir une relation de causalité.

Chez l'adulte, l'association statistique est établie en population générale. L'apparition d'un asthme chez un adulte auparavant sain est documentée surtout dans les bâtiments sévèrement sinistrés par des dégâts des eaux. Le détail des mécanismes pulmonaires est traité dans notre article sur moisissures, poumons et aspergillose.

Rhinite, toux, sifflements, infections : les chiffres

Les méta-analyses de référence, publiées en 2007 dans Indoor Air et fondées sur le regroupement de nombreuses études, situent l'augmentation du risque de symptômes respiratoires entre 30 et 75 % pour les occupants de logements humides ou moisis. Une seconde analyse publiée en 2010 quantifie une hausse de l'ordre de 40 à 50 % du risque d'infections des voies respiratoires et de bronchites.

Ces chiffres sont des augmentations relatives de risque, pas des probabilités individuelles. Vivre dans un logement humide n'a rien d'une condamnation : cela déplace un curseur, et ce déplacement est mesurable à l'échelle d'une population.

Les acariens, le coupable qu'on oublie

Au-delà de 60 % d'humidité relative, l'humidité cesse d'être le facteur limitant du développement des acariens de poussière. Leurs populations augmentent, et avec elles la quantité d'allergènes dans la literie et les textiles.

Conséquence pratique souvent méconnue : une rhinite ou un asthme diagnostiqués dans un logement humide sont fréquemment déclenchés par les déjections d'acariens plutôt que par les moisissures elles-mêmes. Les deux problèmes ont la même cause et la même solution, mais ce n'est pas le même allergène.

Pourquoi il n'existe aucun seuil officiel

Il n'existe aujourd'hui aucune valeur de référence permettant de dire qu'en dessous d'une certaine concentration de spores, ou d'une certaine surface de moisissure, il n'y a pas de risque. L'ANSES et l'OMS l'énoncent explicitement : la diversité des espèces, les écarts de sensibilité entre individus et la présence simultanée d'autres polluants rendent la définition d'un tel seuil impossible en l'état des connaissances.

Cette absence de seuil doit être lue dans le bon sens. Elle ne signifie pas que le risque est nul en dessous d'une certaine quantité. Elle signifie qu'on ne sait pas où placer la limite, et que la conduite raisonnable est de traiter la cause plutôt que de chercher à savoir si l'on est en dessous d'un chiffre qui n'existe pas.

Sur les mycotoxines, enfin, une précision s'impose. Certaines espèces produisent des composés dont la toxicité cellulaire est documentée en laboratoire. Le lien entre leur inhalation dans un logement ordinaire et des atteintes systémiques reste, lui, débattu dans la communauté scientifique. Les cas les mieux documentés concernent des expositions massives, sans rapport avec une tache dans un angle de chambre. Le sujet est développé dans notre article sur le danger réel de la moisissure noire.

Qui doit payer : ce que dit la loi

Le bailleur doit un logement dont la ventilation permet l'évacuation de l'humidité. Le locataire doit un usage normal et l'entretien courant. Quand la cause est dans les parties communes, c'est la copropriété qui répond. Tout se joue sur la démonstration de la cause, donc sur vos relevés.

Le bailleur doit un logement décent

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2025, impose au bailleur de remettre un logement décent ne présentant pas de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Le contenu de cette décence est précisé par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l'article 2 a été modifié en dernier lieu par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023. Deux exigences y concernent directement l'humidité.

L'expression « évacuation de l'humidité » figure littéralement dans le texte. Une ventilation absente, hors service ou notoirement sous-dimensionnée pour une occupation normale n'est donc pas un désagrément : c'est un manquement à l'obligation de décence.

Le locataire doit l'entretien courant

L'article 7 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, met à la charge du locataire un usage paisible du logement, l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives, sauf lorsque celles-ci sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à la force majeure. Il répond également des dégradations survenues pendant la location, à moins de prouver qu'elles résultent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers.

En pratique, trois comportements engagent la responsabilité de l'occupant : obstruer les grilles d'aération ou les bouches d'extraction, mettre la ventilation hors tension, et ne pas signaler un désordre au bailleur. C'est exactement ce que la partie adverse cherchera à établir, et c'est pour cela que les relevés comptent.

Quand la cause est dans les parties communes

En copropriété, l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

La formulation actuelle, issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, est plus large que l'ancienne. Il n'est plus nécessaire de caractériser un vice de construction ou un défaut d'entretien : il suffit que le dommage ait son origine dans les parties communes. La toiture, les murs porteurs, les façades ainsi que les colonnes et le moteur de la ventilation collective en font partie.

Le dossier qui fait la différence

C'est ici que le protocole de mesure prend toute sa valeur. Sans lui, l'échange se résume à une opinion contre une autre, et l'opinion la plus courante est que l'occupant n'aère pas assez. Avec lui, la discussion porte sur des faits.

• Le tableau de vos relevés sur quatorze jours, horodaté, avec les valeurs intérieures et extérieures.
• Les températures de paroi au point le plus froid, qui objectivent un pont thermique quand l'écart avec l'air ambiant dépasse plusieurs degrés.
• Les photographies datées de l'évolution des zones atteintes.
• Le résultat de la mesure à l'humidimètre, qui distingue une humidité de surface d'une humidité dans la masse du mur.
• L'historique de vos signalements, avec les dates et les moyens utilisés.

Ce dossier ne prouve pas à lui seul la responsabilité, et il ne remplace pas une expertise. Il déplace la charge de la discussion, ce qui est déjà considérable.

Les recours, dans l'ordre

1. La mise en demeure. Une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, ou au syndic si la cause est en parties communes, décrivant les désordres et joignant vos relevés.
2. La commission départementale de conciliation. Gratuite, saisie sans avocat. Elle n'est pas obligatoire mais elle est souvent utile.
3. Le signalement administratif. Au service communal d'hygiène et de santé de votre mairie, ou à l'agence régionale de santé. La plateforme publique Histologe centralise ces signalements.
4. La voie judiciaire. Devant le juge des contentieux de la protection, pour obtenir l'exécution des travaux, une réduction de loyer ou la réparation d'un préjudice de jouissance.

Les quatorze prochains jours

1. Ce soir. Vérifiez que toutes les grilles d'aération et les bouches d'extraction sont dégagées, et testez l'aspiration avec une feuille de papier.
2. Dès demain. Sortez le séchage du linge des pièces de vie, ou faites-le dans une pièce fermée avec la fenêtre entrouverte.
3. Chaque jour. Deux aérations traversantes de cinq à dix minutes, matin et soir. Plus il fait froid, plus c'est efficace.
4. À partir de demain. Commencez le relevé : deux mesures par jour, toujours aux mêmes heures, toujours aux mêmes points.
5. Cette semaine. Repérez le point le plus froid de chaque pièce atteinte et mesurez sa température de paroi.
6. Au bout de quatorze jours. Croisez vos relevés avec les quatre critères de diagnostic. Si la cause penche vers le bâti, envoyez la mise en demeure avec le tableau en pièce jointe.

Questions fréquentes